“Er gaat veel tijd verloren doordat we veel afspreken, maar lang niet altijd scherp genoeg duidelijk maken hoe we aantonen dat we op koers liggen”, vindt Pim van Meer in deze Digitale Doolhof. Daarom is het tijd om goed naar de anterieure overeenkomst te kijken.
De anterieure overeenkomst is misschien wel het meest onderschatte digitaliseringsdocument van de gebiedsontwikkeling.
Dat klinkt vreemd, want niemand noemt dit document digitaal. Het is juridisch. Bestuurlijk. Financieel. Soms taai. Vaak gevoelig. En meestal pas echt populair op het moment dat iedereen zenuwachtig begint te worden.
Maar juist daarom is het interessant! Want in de anterieure overeenkomst komt bijna alles samen waar gebiedsontwikkeling ingewikkeld van wordt. Programma. Kostenverhaal. Openbare ruimte. Parkeren. Duurzaamheid. Energie. Klimaatadaptatie. Vergunningen. Planning. Risico’s. Participatie. Eigendom. Fasering. Besluitvorming.
Kortom: het hele circus, maar dan met handtekeningen eronder.
Tim Diepeveen van Boelens de Gruyter kwam in de commissie digitalisering van de NEPROM daarom met een goed en ongemakkelijk idee. Kunnen we de terugkerende onderdelen van anterieure overeenkomsten langs een standaard onderlegger met standaard opties leggen?
Niet om lokale afspraken plat te slaan.
Niet om juridisch gelijk te krijgen.
Niet om gemeenten hun beleidsruimte af te pakken.
Niet om nog een modelovereenkomst te maken die iedereen bewondert en niemand gebruikt.
Maar om een veel interessantere vraag te stellen: welke onderdelen keren steeds terug, en welke daarvan kunnen we vertalen naar toetsbare doelen?
Die vraag raakt precies de kern. Want veel afspraken in anterieure overeenkomsten zijn inhoudelijk helemaal niet uniek. Natuurlijk verschilt de stad. Natuurlijk verschilt de politieke context. Natuurlijk zijn locatie, eigendom, programma en ondergrond nooit hetzelfde. En natuurlijk moet iedere gemeente ruimte houden voor eigen beleid, eigen accenten en eigen bestuurlijke keuzes.
Maar onder die projectspecifieke laag zitten opvallend veel herhalende vragen.
Hoeveel woningen komen er?
Welke segmenten?
Welke parkeeroplossing?
Welke kwaliteit krijgt de openbare ruimte?
Welke duurzaamheidsambitie geldt?
Welke onderzoeken zijn nodig?
Welke planning is realistisch?
Wanneer mag een aanvraag door?
Wanneer is een ontwerp goed genoeg?
Wanneer ontstaat bestuurlijk vertrouwen om verder te gaan?
Dat zijn geen bijlagenvragen. Dat zijn stuurvragen.
En die stuurvragen worden nu nog te vaak onvoldoende verbonden aan toetsbare informatie. We spreken veel af, maar maken niet altijd scherp genoeg duidelijk hoe we aantonen dat we op koers liggen. Daardoor ontstaat later discussie over interpretatie. De ontwikkelaar dacht dat iets voldoende was. De gemeente dacht van niet. De adviseur had de opdracht anders begrepen. En de planning had ondertussen allang gedaan alsof het besluit al genomen was.
Daar gaat tijd verloren.
Niet omdat mensen niet willen. Maar omdat afspraken, informatie en besluitvorming nog te vaak naast elkaar bestaan.
Precies daar zit de kans.
Als we serieus werk willen maken van digitaal parallel plannen en parametrisch ontwerpen, moeten we niet alleen naar modellen en standaarden kijken. Dan moeten we wederom kijken naar de contracten waarin het proces wordt vastgezet. De anterieure overeenkomst is daarin cruciaal. Dit is niet alleen een juridisch document. Dit is ook een procesdocument. Een risicodocument. Een informatiedocument. Een vertrouwensdocument.
En dus óók een digitaliseringsdocument. En daar komt ketenintegratie en uiteraard onze MiniBIM en MiniGIM in beeld.
MiniBIM helpt om gebouwinformatie eerder en uniformer bespreekbaar te maken. MiniGIM helpt om gebiedsinformatie beter te ordenen. De anterieure overeenkomst zit precies tussen die twee werelden in.
Hij raakt het gebouw én het gebied.
De businesscase én de publieke randvoorwaarden.
De ontwikkelaar én de gemeente.
De bestuurder én de adviseur.
Als we terugkerende onderdelen uit de anterieure overeenkomst kunnen koppelen aan minimale informatiebehoeftes, ontstaat er een beter toetsingsritme. Dan hoef je niet alles vroeg definitief te maken. Dat zou onverstandig zijn. Maar je kunt wel per fase afspreken welke informatie nodig is om verantwoord verder te gaan.
Wat moet je weten bij de nota van uitgangspunten?
Wat moet toetsbaar zijn bij de anterieure overeenkomst?
Welke onderdelen horen thuis in SO, VO of DO?
Welke informatie is nodig voor een digitaal poortje?
En welke afspraak is nog een ambitie, maar nog geen aantoonbaar uitgangspunt?
Dat onderscheid is goud waard.
Want parallel plannen betekent niet dat we alles tegelijk in de blender gooien en hopen dat er aan het einde een vergunning uitkomt. Parallel plannen betekent dat je eerder weet welke afhankelijkheden kritiek zijn. Eerder ziet waar informatie ontbreekt. Eerder bespreekt waar risico’s zitten. En eerder besluit of een plan volwassen genoeg is voor de volgende stap.
Daarvoor moeten contracten beter mee gaan doen.
Let op directeuren: dit is waar digitalisering jullie gaat helpen met contracten. Niet door juristen te vervangen. Maar door de afspraken waar jullie op sturen beter te verbinden aan informatie, bewijs en besluitvorming.
Dat helpt gemeenten, omdat zij scherper antwoord krijgen op hun publieke randvoorwaarden. Het helpt ontwikkelaars, omdat risico’s eerder zichtbaar worden en het proces voorspelbaarder wordt. Het helpt adviseurs, omdat hun opdracht duidelijker wordt. En het helpt bestuurders, omdat zij minder hoeven te varen op gevoel en meer op gedeelde beslisinformatie.
Dat is ketenintegratie. Niet als groot woord, maar als praktisch werkprincipe: afspraken zo maken dat de volgende partij in de keten ermee kan werken.
Daarom ben ik Tim dankbaar. Hij is voor mij een vlaggendrager van het soort digitalisering dat de sector nodig heeft. Niet de digitalisering van de glimmende demo. Niet de digitalisering van het losse experiment. Maar de digitalisering die een moeilijk contract durft open te leggen en vraagt: wat kunnen we hiervan herhaalbaar, schaalbaar en toetsbaar maken?
Dat is spannend. (En ook te veel verantwoordelijkheid voor Tim, dus doe mee onder NEPROM als je ontwikkelaar bent. Stuur dan een mail naar digitalisering@neprom.nl )
Want zodra je afspraken toetsbaar maakt, wordt ook zichtbaar waar ze vaag zijn. Zodra je informatie koppelt aan besluitvorming, wordt duidelijk waar besluitvorming eigenlijk op aannames drijft. En zodra je contracten verbindt aan digitale poortjes, wordt transparantie ineens heel concreet.
Mooi. Want daar begint volwassen samenwerking.
De standaard onderlegger met standaard opties hoeft geen digitaal keurslijf te worden. Integendeel. Hij kan juist helpen om lokale keuzes scherper te maken. Wat is generiek? Wat is projectspecifiek? Wat is gemeentelijk beleid? Wat is onderhandelbaar? Wat is toetsbaar? En wat vraagt nog een bestuurlijk gesprek?
Als dat lukt, verandert de anterieure overeenkomst van contractueel sluitstuk in stuurinstrument.
En dan begint versnelling niet aan het einde, met harder duwen. Dan begint versnelling aan het begin, met betere afspraken.
Ik weet zeker dat Friso de Zeeuw trots op ons is.
Dit is een artikel van Bouw en Installatie Hub. Wil je op de hoogte blijven van al het nieuws uit de bouw- en installatiesector? Neem dan een kijkje op de hub en meld je aan voor de online community.
↗
