Meer betaalbare woningen door te kiezen voor het dure segment

Politiek gezien is het populair om bij bouwprojecten een flink percentage betaalbare woningen te eisen. “Maar een uitleglocatie is geen spreadsheet met alleen woningen”, stelt Jan Willem van de Groep in deze Zichtlijnen. Betaalbaarheid moet geen heilige norm zijn, maar een sturingsknop!

Utrecht wil in grote gebiedsontwikkelingen voortaan 80 procent betaalbaar bouwen: 40 procent sociale huur en 40 procent middelduur. Politiek klinkt dat krachtig. Wie kan er immers tegen betaalbare woningen zijn in een stad waar leraren, verpleegkundigen en starters nauwelijks nog een plek vinden?

Toch kan het effect averechts zijn. Betaalbaarheid is geen wens die je als een sticker boven op een project plakt. Het is de uitkomst van een complexe rekensom: grondwaarde, verwervingskosten, bouwkosten, rente, infrastructuur, parkeereisen, duurzaamheidsambities, openbare ruimte en tijd. Wie aan één knop draait, zoals een rigide percentage, en doet alsof de rest gelijk blijft, sloopt de rekensom.

Het is de ongemakkelijke waarheid: op papier kan alles. Je kunt eisen dat een wijk betaalbaar, groen, klimaatadaptief, natuurinclusief, autoluw, energieneutraal, architectonisch hoogwaardig én sociaal gemengd wordt. De vraag is niet of je die woorden in een coalitieakkoord krijgt. De vraag is wie de rekening betaalt als ze allemaal tegelijk waar moeten worden.

Als de opbrengsten omlaaggaan door meer sociale huur en middenhuur, terwijl de kosten voor infrastructuur, water, groen en energie hoog blijven, gebeurt er grofweg één van deze drie dingen: de gemeente legt fors bij, de kwaliteit wordt uitgekleed, of, en dit is de praktijk, het project vertraagt omdat niemand de businesscase rond krijgt.

Het wrange is: beleid dat bedoeld is om betaalbaarheid te vergroten, benadeelt zo uiteindelijk de doelgroep. Een niet-gebouwde sociale huurwoning helpt niemand. Een vertraagde middenhuurwoning helpt niemand. Een wijk die jarenlang in de grondexploitatie blijft hangen, helpt niemand. De betaalbaarste woning is niet de woning die in een ambitieus percentage voorkomt, maar de woning die daadwerkelijk wordt opgeleverd.

Utrecht zou de vraag moeten omdraaien. Niet: welk percentage kunnen we maximaal eisen? Maar: welke projecten lopen nu financieel vast, en hoe trekken we die vlot?

Betaalbaarheid moet daarom geen heilige norm zijn, maar een sturingsknop. Soms betekent dat: méér betaalbaar bouwen omdat het financieel kan. Maar soms betekent het ook: mínder betaalbaar eisen om het project überhaupt te kunnen bouwen. Dat klinkt politiek ongemakkelijk, maar is maatschappelijk verstandiger. Een project met 60 procent betaalbaar dat volgend jaar start, levert de stad meer op dan een project met 80 procent dat een decennium blijft hangen in discussies over onhaalbare scenario’s.

Dat is geen cadeau aan ontwikkelaars, maar kiezen voor realisatie boven rituele ambitie. De gemeente moet hierbij niet fungeren als passieve controleur, maar als actieve regisseur die transparantie in de businesscase afdwingt. Zo voorkom je dat flexibiliteit weglekt naar marges in plaats van naar woningen.

Dit is cruciaal bij grote gebiedsontwikkelingen. Een uitleglocatie is geen spreadsheet met alleen woningen; daar moeten ook mobiliteit, energie, water en voorzieningen worden georganiseerd. Wie daar de opbrengsten maximaal beperkt en de kosten maximaal laat oplopen, moet niet verbaasd zijn als de ontwikkeling stagneert of de kwaliteit verschraalt.

Betaalbaarheid moet je daarom niet alleen per project beoordelen, maar vooral op stedelijk niveau: hoeveel betaalbare woningen voeg je daadwerkelijk toe in een heel jaar? Dat vraagt om sturen op aantallen, fasering en haalbaarheid.

Versnellen is ook sociaal beleid. De woningcrisis wordt niet opgelost met de hoogste percentages in een coalitieakkoord. Zij wordt opgelost door projecten die nu vastlopen, weer bouwbaar te maken.

Wie serieus betaalbaar wil bouwen, moet dus niet alleen durven eisen stellen. Die moet ook durven rekenen. Durven differentiëren. Durven erkennen dat minder betaalbaarheid in een vastgelopen project soms meer betaalbare woningen oplevert op stedelijk niveau.

Betaalbaarheid begint bij zorgen dat er gebouwd wordt.

Over Zichtlijnen

Zichtlijnen is mijn manier om het gesprek over vernieuwing in de bouw een stap verder te brengen. Niet door harder te roepen, maar door scherper te kijken. Ik schrijf over wat er onder de oppervlakte speelt: de aannames, de systemen en de keuzes die bepalen wat we bouwen en waarom. Met als ambitie richting te geven aan een sector die altijd in transitie is, maar ongewild nog te vaak in oude patronen denkt. Welke systemen houden een bouw nog tegen die sneller wil, betaalbaarder kan en toekomstbestendiger moet zijn?

Jan Willem van de Groep