Een woning heb je binnen een paar weken of zelfs een dag gebouwd. Het maken van plannen duurt meer dan tien jaar. Dat kan en moet sneller, vindt Sven Schroots, auteur van de reiswijzer gebiedsontwikkeling. “Angst regeert.”
Laatst was Sven Schroots, partner bij Akro Consult, (adviesbureau voor publieke private samenwerking en gebiedsontwikkeling) met zijn voetbalteam in Valencia. Daar ontwikkelden ze in een oude rivierbedding ‘Jardin del Turia’ “echt een fantastisch park.”
Het mooie aan dat park vindt Schroots dat ze daar een aantal gigantische gebouwen uit de grond stampten, nog voor ze er een afnemer voor hadden. In Nederland is zoiets onbestaanbaar, zegt de expert in de nieuwste aflevering van de podcast Bureau Stoer.
Sterker. Voor er in Holland een schep de grond in gaat, ben je zomaar tien jaar verder. Dat kan en moet sneller, vindt Schroots en met zijn bureau helpt hij gemeenten, ontwikkelaars en andere partijen vaart maken.
Alle tips en succesverhalen bundelde hij in alweer de zevende editie van de reiswijzer gebiedsontwikkeling. Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening Elanor Boekholt-O’Sullivan kreeg het eerste exemplaar aangeboden tijdens de dag van de projectontwikkeling in mei. Zij deelt de analyse van Schroots en zei in reisgidstaal… “We moeten minder aan sightseeing doen…”
We spreken Schroots in Utrecht voor de nieuwste aflevering van de podcast Bureau Stoer.
Waarom duurt die voorfase van een gebiedsontwikkeling zo tergend lang?
“Omdat er een hoop partijen bij betrokken zijn. Publieke en private partijen zijn dikwijls overgeleverd aan elkaar en lopen gauw vast in allemaal ‘huwelijkse voorwaarden’ en complexiteiten.”
Raakt het jou dat die voorfase zo tergend langzaam gaat?
“Niet per se, maar als we maatschappelijke problemen, zoals de wooncrisis, willen oplossen, zullen we moeten versnellen.”
Kan dat?
“Het kan zeker sneller. Nu zijn we echter erg druk met het versnellen van het laatste deel van het proces: het industrialiseren van het bouwen en het verkorten van beroepsprocedures. Belangrijk, maar de meeste winst is te behalen in de voorfase.”
Jij maakte de reiswijzer gebiedsontwikkeling. Met wat voor reis valt een gebiedsontwikkeling het beste te vergelijken?
“Met een bootreis… Dan meer je bij steeds andere plekken en dorpen aan. Met gebiedsontwikkeling is dat precies zo. Je moet bij allemaal verschillende stakeholders langs om ‘jouw reis’ langzaam vorm te geven’. Voor een reis met een boot blijf ik echter geen 20 jaar weg, maar hooguit vier weken. Anders vragen ze zich af waar ik blijf.”
Is zo’n reis eigenlijk nog wel een beetje leuk? Of hangen de meeste ontwikkelaars en wethouders halverwege brakend over de reling?
“Dat is wel erg bot gesteld, maar het is wel zo dat die processen met niet gekozen partners vrij lang duren. Dat komt ook doordat we in Nederland te maken hebben met het eigendomsrecht. Je kunt nou eenmaal niet zomaar iemand zijn eigendom ontzeggen. Daardoor heb je in grote gebiedsontwikkelingen nou eenmaal te dealen met heel veel partijen. Deltacommissaris Co Verdaas vergeleek gebiedsontwikkeling ooit met biljarten op zee: je kunt wel alle regels kennen en alles perfect willen regelen, maar als de omstandigheden steeds veranderen heb je daar weinig aan. De kunst is kortweg om je niet voor te bereiden op de ‘zachte, rustige zee’, maar op de woelige zee. Denk na over ontwikkelstrategieën en bereid je slim voor op wat je allemaal in de toekomst kunt tegenkomen.”
Wat is precies de bedoeling van je reiswijzer?
“Ooit begon het als een vrij instrumenteel boek. Iedereen koos voor de meest zware aanbesteding en dat hielp niet bij publiek-private samenwerking. Daar moest iets op bedacht worden en dat was de allereerste reiswijzer. Inmiddels zijn er flink wat arresten bovenop gekomen. Bij elke aanscherping van de aanbestedingsregels, kwam er een nieuw boek. Sinds de vorige uitgave richten we ons vooral op samenwerking. Hoe doe je dat? Wat moet je daarvoor regelen? Wat betekent dat voor de randvoorwaarden en de huwelijkse voorwaarden voor mijn gebiedsontwikkeling? Hoe ga ik strategisch van a naar b?”
Zijn er veel partijen die verzuipen gedurende de reis die gebiedsontwikkeling heet?
“Nou ja verzuipen… Gebiedsontwikkeling is af en toe een beetje ploeteren en dat is ook niet erg. Er zijn overigens ook positieve voorbeelden.”
Wat is een mooi voorbeeld van een succesvolle gebiedsontwikkeling?
“De Suikerzijde in Groningen die net is gestart vind ik een schoolvoorbeeld van hoe je kunt versnellen. De gemeente werkt daar op een goeddoordachte manier samen met Dura Vermeer. Ze timmeren niet alles dicht en schakelen op het juiste moment de vereiste expertise in. De eerste woningen worden daar nu ook heel snel gebouwd. Voor de bouw van 700 woningen heeft het krap 9 maanden geduurd om daar met elkaar overeenstemming te krijgen.”
Wat is het geheim?
“De kunst van versnellen is vooral elke keer goed nadenken over je strategie… En, verdiep je in elkaar. We zijn dat in elkaar verdiepen helemaal verleerd, omdat we het allemaal spannend vinden om intensief samen te werken met een ander. We zijn bang om een andere partij te bevoordelen of voor staatssteunkwesties.”
Angst regeert in gebiedsontwikkelingsland?
“Ja, maar ik zie ook een lichtpuntje. Het debat over meer samendoen, meer samenwerken en meer praten aan de voorkant om te versnellen aan de achterkant, begint op gang te komen.”
Benieuwd naar het hele verhaal van Sven Schroots? En wat bedoelt hij met het Ferrari-Dacia-syndroom? Luister naar Bureau Stoer.
Wil je meer van Bureau Stoer? Kijk hier.
Dit is een artikel van Bouw en Installatie Hub. Wil je op de hoogte blijven van al het nieuws uit de bouw- en installatiesector? Neem dan een kijkje op de hub en meld je aan voor de online community.
↗
