De bouw probeert op allerlei manieren mee te veranderen met de snel veranderende wereld. We ontwerpen flexwoningen met modulaire systemen, we kijken naar coöperatieve constructies, gemengde programma’s, meetbare duurzaamheid, vastgoed als “urbanmine”. Alleen de regels kunnen dat niet aan, betoogt Pim van Meer in deze Digitale Doolhof. En financiers vinden het maar “complex”.
We doen in de bouw alsof het probleem vooral stenen en steigers zijn. Te weinig locaties, te weinig mensen, te weinig productie. Dat is waar, maar daaronder zit iets eigenaardigs: we proberen een compleet veranderde woonwereld te laten draaien op regelgeving, verdienmodellen en financiering die nog zijn ontworpen voor de doorzonwoning met één kostwinner en een spaarhypotheek.
Geen wonder dat het knarst.
Laat ik beginnen met de regels. Die gaan fundamenteel uit van een wereld waarin tekeningen plat zijn en een woning een eindproduct is. Je bouwt ’m, je keurt ’m, je levert ’m op, klaar. Terwijl we inmiddels werken met flexwoningen, modulaire systemen, coöperatieve woonvormen, tijdelijke functies, zorg in de wijk, deelmobiliteit in de plint.
De praktijk is vloeibaar, gedefinieerd door meetbare dynamische data, het juridische kader is nog baksteen.
“Permanent” en “tijdelijk” zijn in de wet nette hokjes. In het echt is het een glijdende schaal van vijf, vijftien, dertig, vijftig jaar gebruik. Een modulair gebouw dat je na twintig jaar uit elkaar kunt halen en elders weer opbouwt, past slecht in regels die maar één vraag willen stellen: is dit nu, op deze plek, voor altijd goedgekeurd, ja of nee.
Aan de geldkant is het niet veel beter.
We doen nog steeds alsof elk project netjes op zichzelf staat. Alsof de ontwikkelaar royaal verdient op precies dat ene plan, en alles daarbuiten nevel is. Terwijl de mensen in de keten weten: voor elk gewonnen project zijn er drie, vier, vijf tenders waar je stevig in hebt geïnvesteerd en waarvan je niets terugziet. De risico’s van een veranderende wereld worden gepropt in oude grondexploitaties die eigenlijk zijn ontworpen voor voorspelbare VINEX.
En dan de financiers.
Banken en fondsen zijn niet dom, ze zijn voorzichtig. Terecht, tot op zekere hoogte. Maar het leidt nu tot iets absurds: alles wat keurig in een bestaand hokje past – standaard koop, standaard institutionele huur – krijgt geld. Alles wat iets nieuws doet – coöperatieve constructies, gemengde programma’s, meetbare duurzaamheid, vastgoed als “urbanmine”, tijdelijke maar verplaatsbare assets, gebiedsdeals over meerdere fases – is “complex”. Complex betekent vaak gewoon: we hebben er nog geen Excel-sjabloon voor, dus liever niet.
Voor de duidelijkheid: deze drie dingen versterken elkaar. Regels die uitgaan van eindproducten. Verdienmodellen die draaien op het ene succesproject en vier stille verliezen. Financiering die alleen durft binnen de geharde randjes van gisteren. Samen vormen ze een soort onzichtbare zwaartekracht die elke vernieuwing langzaam terugtrekt naar het vertrouwde.
En intussen verandert de wereld wél.
Mensen leven langer, verhuizen vaker, combineren werk, zorg en wonen op manieren die we dertig jaar geleden niet eens konden bedenken. Klimaat, energie, materialenschaarste en arbeidsmarkt zetten alles onder druk. We weten dat we adaptief, demontabel, energiezuinig, waterbewust en datagedreven moeten bouwen. De techniek is er. De modellen zijn er. De pilots liggen er.
Maar het systeem eromheen doet alsof het 1995 is.
Digitale technieken laten precies zien waar het wringt. Gemeenten met digitale tweelingen, ontwikkelaars met 3D-modellen, MiniGIM-achtige aanpakken waar natuur, mobiliteit, energie, geluid, grex en programma in één beeld samenkomen: je ziet in seconden wat een keuze doet met kwaliteit, risico en tijd.
En daar gebeurt iets grappigs en pijnlijk tegelijk.
Zodra je die transparantie hebt, valt op hoe vaak regels en rekenmodellen elkaar in de weg zitten. Een duurzaam gebouw dat niet in het hokje “sociale huur” past, terwijl de totale woonlast voor bewoners lager is. Een flexconcept dat technisch 30 jaar mee kan, maar juridisch na 15 jaar eigenlijk weer moet verdwijnen. Een gebiedsvisie die op de kaart klopt, maar financieel nooit kan dichtlopen omdat het de exploitatielogica van gisteren volgt.
De reflex is dan: aan de techniek sleutelen. Nog wat optimaliseren en een innovatielaagje. Maar eerlijk is eerlijk: zonder aanpassing van regels, verdienmodellen en financieringskaders blijven we briljante prototypes in een dom systeem duwen.
Wat hebben we wél nodig?
Regels die niet alleen een eindproduct afvinken, maar een levensloop: hoe gedraagt dit gebouw zich over 30 jaar? Hoe makkelijk kun je aanpassen, verdichten, transformeren? Hoeveel verhuisbewegingen maakt het mogelijk?
Verdienmodellen die erkennen dat gebiedsontwikkeling een reeks is, geen los project. Dat je risico en opbrengst over meerdere fases en plandelen verdeelt, in plaats van elke kavel te behandelen alsof het een los loterijbriefje is.
Financiering die kijkt naar prestaties in de tijd in plaats van naar alleen het eerste huurcontract of de eerste verkoop. Woonlast, onderhoud, energie, restwaarde, hergebruik – dat zijn de knoppen waaraan we moeten willen financieren.
Digitalisering is dan geen sausje, maar HET MIDDEL. Je kunt pas eerlijk praten over nieuwe regels en modellen als je transparant kunt laten zien wat keuzes doen. In geld, programma, (sociale) duurzaamheid en in tijd! 3D datagedreven gebiedsontwikkeling is precies dat: niet nóg een praatplaat, maar een gemeenschappelijke werkelijkheid waar je niet omheen kunt.
Fileermoment
We zeggen graag dat “de regels” alles tegenhouden, dat “de rekensom niet sluit” of dat “de bank het niet financiert”. Maar achter elk van die zinnen zit een keuze om de wereld van nu in de logica van gisteren te blijven drukken. Lees hoofdstuk 12 van de commissie stoer aub.
Zolang we 21e-eeuwse oplossingen proberen te laten voldoen aan 20e-eeuwse kaders, is het niet de vernieuwing die faalt.
Dan is het ons systeem dat weigert mee te verhuizen.
Dit is een artikel van Bouw en Installatie Hub. Wil je op de hoogte blijven van al het nieuws uit de bouw- en installatiesector? Neem dan een kijkje op de hub en meld je aan voor de online community.
↗
